📌 Une mesure issue d’une volonté de transparence face aux abus
L’exigence d’une formule officielle lors de la conclusion d’un nouveau bail ne date pas d’hier. Elle a été introduite le 1er juillet 1990, à la suite de la révision du Code des obligations (CO) et de l’adoption de l’Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) afin de combattre les loyers abusifs.
Son cadre légal se fonde d’abord sur l’article 270 CO:
1. Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
a. s’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux; ou
b. si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.
Son cadre légal est complété par l’article 19 OBLF, qui impose dans certaines conditions l’utilisation du formulaire officiel cantonal lors de la conclusion d’un nouveau bail.
Cette exigence s’applique principalement dans les cantons qui connaissent une pénurie de logements (p. ex. Vaud, Genève, Neuchâtel, Zurich, etc.) et où les autorités cantonales ont rendu le formulaire officiel obligatoire.
🧩 À quoi sert cette formule ?
Ce document est destiné à informer le locataire du montant du loyer demandé lors de la signature du bail, et notamment lui permettre :
- de constater si le loyer a été modifié par rapport au locataire précédent;
- de connaître les motifs de cette modification (travaux, adaptation au marché, etc.);
- de voir clairement le montant des charges et s’il s’agit d’acomptes ou d’un forfait;
- de l’informer de son droit de contestation.
Il s’agit d’un outil de transparence, qui doit permettre au locataire d’évaluer si le loyer est abusif et, le cas échéant, d’exercer son droit de contestation dans les 30 jours suivant la remise du logement.
🔎 Ce qui change dès le 1er octobre 2025
Afin d’accroître la transparence des baux à loyer, le Conseil fédéral a approuvé le 21 mars 2025 une modification de l’OBLF.
Cela entraîne une modification de la formule officielle qui entre en vigueur le 1er octobre 2025, introduisant deux mentions obligatoires supplémentaires :
- Le taux d’intérêt de référence utilisé pour fixer le loyer précédent
- L’indice suisse des prix à la consommation (IPC) sur lequel ce loyer antérieur s’appuyait
A cette date, il y a donc lieu d’utiliser la nouvelle version de la Notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail, conforme et agréée.
⚠️ Les risques en cas d’omission ou d’erreur
L’utilisation du formulaire officiel est une condition de validité de la fixation du loyer initial.
Une formule absente, incomplète, incorrecte ou remise tardivement peut avoir de lourdes conséquences pour le bailleur :
- Le locataire pourrait contester le loyer initial au-delà du délai de 30 jours, la nullité pouvant être invoquée en tout temps, même après la fin du bail;
- Le bailleur s’expose à une fixation judiciaire du loyer;
- Le bailleur risque de devoir restituer au locataire la part de loyer indûment perçue jusqu’à 10 ans en arrière.
C’est notamment le cas si le formulaire est obsolète ou non agréé.
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📄 Où trouver la version agréée de la formule officielle de notification de loyer?
Les formules officielles agréées sont généralement mises à disposition par les offices du logement, les chambres immobilières cantonales ou encore certaines associations professionnelles.
Si vous utilisez un logiciel de gestion immobilière, ceux-ci intègrent bien souvent une version imprimable de ce formulaire dûment agréé. Assurez-vous tout de même auprès du développeur que le document a bien été mis à jour et que la nouvelle version a bien été agréée au préalable.
L’office du logement de votre canton peut aussi mettre à votre disposition la liste des formules officielles agréées.
⚠️ IMPORTANT : pensez à toujours utiliser le formulaire officiel du canton dans lequel se trouve l’objet du bail!
En cas de création personnalisée d’un formulaire (par exemple, avec le logo de l’agence), une demande d’agrément formel doit être adressée à l’autorité cantonale compétente, qui vérifiera que le contenu correspond exactement à la version officielle, moyennant un émolument administratif. Sans cet agrément, le formulaire pourrait être considéré comme invalide.