🏠 Gut zu wissen: 10 Tipps für die erfolgreiche Vermietung Ihrer Liegenschaft
Sie ziehen zu Ihrer Partnerin oder Ihrem Partner und wissen nicht, was Sie mit Ihrer Eigentumswohnung machen sollen? Sie haben eine Liegenschaft geerbt? Oder Sie konnten in eine Immobilie investieren?
Die Vermietung ist eine clevere Möglichkeit, Ihr Immobilienvermögen zu erhalten, zu pflegen und langfristig im Wert zu steigern – und gleichzeitig regelmässige Einnahmen zu erzielen.
Aber kann man wirklich alles selbst regeln? Welche rechtlichen Vorgaben muss man einhalten? Und worauf sollte man besonders achten?
In diesem Artikel zeigen wir Ihnen 10 zentrale Punkte, die Sie kennen sollten, bevor Sie Ihre Liegenschaft vermieten.
1. 📚 Gesetzliche Grundlagen kennen
Nur weil Sie Eigentümer oder Eigentümerin sind, bedeutet das nicht, dass Sie alle Regeln selbst bestimmen können.
In der Schweiz ist das Mietrecht geregelt durch:
- die Artikel 253 bis 273 des Obligationenrechts (OR)
- die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
- weitere Bundesbestimmungen
- kantonale Regelungen (z. B. Regeln und Gebräuche im Kanton Waadt)
Bevor Sie Ihre Liegenschaft vermieten, sollten Sie Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter gut kennen. Wichtige Punkte sind zum Beispiel:
- Übergabe der Wohnung in gebrauchstauglichem Zustand (Art. 256 OR)
- Sicherstellung der ungestörten Nutzung (Art. 256a OR)
- Unterhaltspflicht (Art. 256 OR)
- Einhaltung der Kündigungsfristen und -form (Art. 266 ff. OR)
Ergänzend können Sie in Ihrem Mietvertrag auch allgemeine Vertragsbedingungen und eine Hausordnung festhalten.
Natürlich ist es ebenso wichtig, die Rechte und Pflichten der Mietenden zu kennen.
⚠️ Wer die mietrechtlichen Grundlagen nicht kennt, läuft Gefahr, kostspielige Fehler zu machen – insbesondere bei Kündigungen oder Mietzinsanfechtungen.
2. 📈 Mietzins festlegen und Markt analysieren
Bevor Sie einen Mietzins festlegen, sollten Sie sich einen Überblick über den lokalen Markt verschaffen. Zu beachten sind dabei insbesondere:
- die Lage und der Zustand der Liegenschaft
- die Ausstattung und allfällige Nebenkosten (z. B. Hauswartung, Lift, Heizung)
- der zulässige Ertrag (z. B. Brutto- oder Nettorendite)
- die Mietform: möbliert oder unmöbliert, dauerhaft oder saisonal
💡 Faktoren wie Leerstand in der Region, Nähe zu ÖV, Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten haben einen direkten Einfluss auf die Vermietbarkeit und die Höhe des Mietzinses.
⚠️ Wird ein Mietzins als missbräuchlich betrachtet, kann er von der Mieterschaft angefochten werden – mit dem Risiko einer behördlichen Herabsetzung.
3. 📝 Die richtige Vertragsform wählen
- Unbefristeter Mietvertrag : Die häufigste Form. Die Kündigung ist unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich festgelegten Fristen möglich.
- Befristeter Mietvertrag : Wird z. B. bei temporären Vermietungen oder klar definierten Nutzungszeiträumen eingesetzt. Der Vertrag endet automatisch zum vereinbarten Datum.
Zudem kann der Mietzins auf verschiedene Arten geregelt werden:
- Festmiete
- Staffelmiete (Der Mietzins steigt automatisch in vordefinierten Intervallen – muss im Vertrag genau festgelegt sein)
- Indexmiete (Der Mietzins wird an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt)
4. 👤 Die passende Mieterschaft auswählen
Ein idealer Mieter oder eine ideale Mieterin ist jemand, der das Mietobjekt schätzt, pfleglich behandelt, die Miete pünktlich bezahlt, die Hausordnung respektiert – und bei Mängeln rasch informiert.
Natürlich gibt es keine Garantie, aber Sie können durch eine sorgfältige Prüfung das Risiko deutlich reduzieren. Achten Sie insbesondere auf:
- Zahlungsfähigkeit (z. B. aktuelle Betreibungsauskunft, Lohnnachweis)
- Persönliche und berufliche Situation
- Auftreten bei der Besichtigung
- Ihr Bauchgefühl
🔍 Gemäss dem revidierten Datenschutzgesetz (revDSG) dürfen Sie nur die Angaben einholen, die zur Beurteilung der Mietbewerbung wirklich notwendig sind. Sensible Daten wie Religionszugehörigkeit oder Gesundheitsinformationen dürfen nicht verlangt werden.
5. ✍️ Mietvertrag korrekt aufsetzen
Der Mietvertrag ist die rechtliche Grundlage für das Mietverhältnis. Er regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien und sollte daher klar, vollständig und rechtlich korrekt formuliert sein.
Folgende Elemente gehören zwingend in einen Mietvertrag:
- Beschreibung des Mietobjekts
- Mietzweck (z. B. Wohnnutzung, Geschäft)
- Mietzins sowie Nebenkosten (Pauschale oder Akonto)
- Dauer des Mietverhältnisses und Kündigungsregelungen
- Besondere Vereinbarungen (z. B. Index- oder Staffelmiete, Möblierung, Kurzzeitmiete)
- Mietkaution / Depot (maximal drei Monatsmieten gemäss Art. 257e OR)
⚠️ Ein unklar oder lückenhaft formulierter Vertrag kann im Streitfall problematisch werden – insbesondere, wenn Regelungen zu Ungunsten der Mietenden ausgelegt werden.
6. 📄 Offizielle Formulare verwenden
In gewissen Kantonen wie Waadt, Genf oder Neuenburg sind Vermieter verpflichtet, beim Abschluss eines neuen Mietvertrags ein offiziell genehmigtes Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses zu verwenden.
Dieses Formular muss der Mieterschaft spätestens 30 Tage nach Übergabe der Schlüssel übergeben werden. Wird das Formular nicht, zu spät oder fehlerhaft abgegeben, kann dies zur Nichtigkeit des Mietzinses führen.
Auch eine nicht genehmigte Version oder veraltetes Formular kann rechtlich anfechtbar sein.
7. 🧾 Übergabe- (und Rückgabe-) Protokoll
Ein detailliertes, datiertes und unterzeichnetes Übergabeprotokoll – idealerweise ergänzt mit Fotos – ist unerlässlich, um:
- eine vollständige Dokumentation von vorhandenen Schäden oder Abnutzungen bei Einzug zu erstellen
- spätere Konflikte bei der Rückgabe zu vermeiden
- zu klären, ob es sich um normale Abnutzung oder um Schadenersatzpflicht handelt
⚠️ Wenn kein Protokoll vorliegt, können die Kosten für die Instandstellung unter Umständen vollständig beim Vermieter bleiben.
8. 🔧 Unterhalt und Reparaturen im laufenden Mietverhältnis
Sowohl Eigentümer als auch Mieter sind für den Unterhalt der Liegenschaft verantwortlich. Doch wer trägt welche Kosten?
In der Regel gilt:
- Der Mieter übernimmt den kleinen Unterhalt (z. B. Glühbirnen, Duschschlauch, Fettfilter der Dunstabzugshaube usw.)
- Der Vermieter ist zuständig für grössere Reparaturen und den baulichen Unterhalt
🔍 Der Vermieter muss bei einer Panne oder einem Schaden rasch handeln. Unterlässt er dies, kann der Mieter einen Mangel der Mietsache geltend machen und unter Umständen eine Entschädigung verlangen.
9. 📤 Kündigung des Mietvertrags
Eine Kündigung muss formell korrekt erfolgen und den gesetzlichen Fristen entsprechen, zum Beispiel:
- mindestens drei Monate Kündigungsfrist für eine Wohnung (oder mehr, wenn vertraglich vereinbart)
- zum vertraglichen Termin oder subsidiär gemäss den lokalen Gepflogenheiten
- per Einschreiben, zusammen mit dem kantonalen amtlichen Formular
Auch wenn eine Begründung nicht immer erforderlich ist, muss sie im Falle einer Anfechtung durch die Mieterschaft mitgeteilt werden.
Das Gesetz kennt eine abschliessende Liste von Kündigungsgründen, z. B.:
- bei dringendem Eigenbedarf
- bei Pflichtverletzungen des Mieters (z. B. ausstehende Mieten, mangelnde Sorgfalt usw.)
⚠️ Wenn Sie einen unbefristeten Vertrag kündigen möchten, kann der Mieter jederzeit Rekurs einlegen. In diesem Fall müssen Sie die Kündigung mit einem im OR vorgesehenen Grund belegen können.
10. 📊 Administrative und buchhalterische Betreuung
Dies ist einer der zentralsten Aspekte der laufenden Verwaltung, da er die Mietverhältnisse während der gesamten Vertragsdauer betrifft:
- Versand von Mietzins- und Nebenkostenvorschauen
- Indexanpassungen und Abrechnungen
- Zahlungserinnerungen, Mahnungen und Verwaltung allfälliger Ausstände
- Nebenkostenabrechnungen, wenn Akonto-Zahlungen vereinbart wurden
🧾 Eine saubere Buchhaltung ist entscheidend für eine professionelle Verwaltung. Sie bietet eine klare Übersicht über Ihre Erträge und Auslagen – und vereinfacht zudem die Erstellung Ihrer Steuererklärung.
⚖️ Selbst verwalten? Ja – aber nicht um jeden Preis!
Selbst zu verwalten kann gewisse Einsparungen ermöglichen – vorausgesetzt, man bringt ausreichend Zeit und gute Kenntnisse der gesetzlichen Pflichten mit.
Doch ein Streitfall, ein Mietzinsausstand, eine fehlerhafte Kündigung oder ein angefochtener Mietzins … und die Folgen können schnell höher ausfallen als die Kosten für eine professionelle Verwaltung.
Deshalb bieten wir bei MGM Fiduciaire SA Eigentümerinnen und Eigentümern begleitende Dienstleistungen an, damit sie sicher und fundiert entscheiden können – sei es administrativ, finanziell oder technisch.
Zweifel? Eine Frage?
🎓 Warum einen Profi mit der Verwaltung beauftragen?
Die rechtliche Komplexität, der buchhalterische Aufwand und die administrative Belastung rund um Mietverhältnisse führen viele Eigentümer dazu, auf professionelle Unterstützung zurückzugreifen.
Die Zusammenarbeit mit einer Immobilienverwaltung oder einer Treuhandgesellschaft bietet Ihnen:
- juristische und technische Fachkompetenz
- Erfahrung im Umgang mit heiklen Dossiers
- eine verlässliche Ansprechperson
- eine strategische Sichtweise auf den langfristigen Werterhalt Ihrer Immobilie
MGM Fiduciaire SA ist ein lokales, inhabergeführtes Immobilienunternehmen, gegründet 1989, geführt von einem diplomierten Immobilienverwalter und einer diplomierten Buchhalterin – beide mit langjähriger Erfahrung.
💡 Wir empfehlen Eigentümern die Zusammenarbeit mit einer Verwaltung nicht aus Prinzip, sondern weil wir in der Praxis regelmässig auf unvollständige oder rechtlich fehlerhafte Verträge stossen, die sich nicht immer im Nachhinein korrigieren lassen – und teure Folgen haben können.
Zudem schafft eine neutrale, professionelle Schnittstelle zwischen Eigentümer und Mieterschaft Distanz – was hilft, sachlichere Entscheidungen zu treffen.
Sie besitzen eine oder mehrere Mietliegenschaften? Sprechen wir darüber.
Wir unterbreiten Ihnen gerne ein klares, unverbindliches Angebot – zugeschnitten auf Ihre Immobilie und Ihre Bedürfnisse.
🖇️ Nützliche Links
- admin.ch – Mietrecht (DE) : https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/mietrecht.html
- OBLF – Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
- RULV – Dispositions paritaires romandes et Règles et usages locatifs du canton de Vaud
- CVI – Waadtländer Mietregeln
- Nouvelle formule officielle : Neue amtliche Mietzins-Mitteilung bei Vertragsbeginn
