Lorsqu’on loue un logement, on pense souvent que tout ce qui concerne les travaux, réparations ou entretien relève du propriétaire. En réalité, le droit du bail suisse prévoit une répartition claire des responsabilités entre les parties et il y a certains travaux à charge du locataire.
Le propriétaire doit entretenir le bien dans un état conforme à l’usage prévu. Mais le locataire doit s’occuper du quotidien : entretien courant, menus travaux, devoir de diligence et obligation d’annonce en cas de défaut.
Alors, concrètement : qu’est-ce qui est à votre charge ? Jusqu’où va votre responsabilité ? Et pouvez-vous faire des travaux de votre propre initiative ?
Voici ce qu’il faut savoir.
📚 Les bases légales : qui entretient quoi ?
Le droit du bail suisse fixe clairement les responsabilités de chacun.
Art. 256 CO
Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir dans cet état.
Art. 257f CO
Le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire.
Art. 257g CO
Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même.
Art. 259 CO
Le locataire doit, conformément à l’usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal de la chose.
👉 En résumé :
- le bailleur assume les réparations importantes et l’entretien structurel ;
- le locataire assume l’entretien courant et les petits travaux.
Cette distinction est essentielle, car elle détermine les responsabilités des deux parties.
🛠️ Que sont les menus travaux d’entretien ?
Une fois les clés remises, le locataire devient seul utilisateur du logement. C’est donc à lui qu’il revient d’assurer l’entretien normal de ce qu’il utilise au quotidien.
Les « menus travaux » correspondent donc aux petits travaux de nettoyage, d’entretien ou de réparation, que le locataire peut effectuer lui-même, sans connaissances techniques particulières.
En pratique, il s’agit généralement d’interventions simples et peu coûteuses (souvent jusqu’à CHF 150.– à 200.–).
🧰 Qu’est-ce qui est concrètement à la charge du locataire ?
L’entretien courant ne se limite pas au simple ménage. Il comprend aussi l’entretien régulier des équipements mis à disposition.
Voici une liste non-exhaustive d’exemples :
- remplacement des ampoules ;
- nettoyage ou remplacement des brise-jets ;
- nettoyage ou remplacement du flexible et du pommeau de douche ;
- nettoyage ou remplacement des filtres de hotte ;
- nettoyage du filtre du lave-vaisselle ;
- nettoyage du filtre de la machine à laver ;
- entretien du four ;
- nettoyage des siphons et écoulements ;
- détartrage de la robinetterie et des installations sanitaires ;
- nettoyage et graissage des serrures et gonds des portes et fenêtres ;
- nettoyage des grilles de ventilation.
👉 Point important : les appareils électroménagers font aussi partie de l’entretien courant.
Un lave-vaisselle, une hotte ou une machine à laver mal entretenus peuvent tomber en panne, et si cette panne est clairement liée à un manque d’entretien, la responsabilité du locataire peut être engagée.
🗣️ Le devoir d’annonce : signaler les défauts à temps
Le locataire n’a pas seulement l’obligation d’entretenir. Il a aussi l’obligation d’annoncer immédiatement au bailleur les défauts qu’il constate, qu’il ne peut réparer lui-même ou auxquels il n’est pas tenu de remédier.
Par exemple :
- fuite d’eau ;
- panne de chauffage ;
- infiltration ;
- fissure importante ;
- panne d’un appareil nécessitant une intervention technique.
Pourquoi est-ce important ? Parce qu’un défaut non signalé peut s’aggraver, et dans ce cas, le locataire peut être tenu responsable de l’aggravation du dommage.
Exemple : une petite fuite ignorée peut devenir un important dégât d’eau.
👉 En cas de doute : n’hésitez pas à annoncer votre observation au propriétaire, au concierge ou à la gérance, même si ça peut vous sembler anodin.
🎨 Peut-on faire des travaux ou modifications librement ?
La réponse est simple : non.
Le locataire ne peut pas modifier librement le logement sans l’accord du bailleur, pour une raison évidente : le jour de son départ, le locataire a l’obligation de restituer les lieux dans l’état dans lequel il les a reçus, hors usure normale.
Or certains travaux ne permettent pas toujours un retour aisé à la situation initiale :
- peindre des faïences ;
- remplacer des éléments ou équipements fixes ;
- ajouter ou supprimer une cloison ;
- modifier des installations sanitaires ou électriques ;
- percer ou transformer de manière importante.
Ainsi, même si les travaux peuvent améliorer le logement, l’accord préalable du propriétaire est indispensable.
À défaut :
- le locataire s’expose une éventuelle résiliation du bail ;
- le bailleur peut exiger la remise dans l’état initial aux frais du locataire.
Une autorisation protège également le locataire vis-à-vis du bailleur.
💡 Exemple :
Une machine à laver installée dans un appartement, sans autorisation et sans passer par un professionnel, peut être à l’origine d’un dégât d’eau important. Le locataire devrait alors en supporter toutes les conséquences.
En demandant l’autorisation au bailleur, si celui-ci acceptait une telle installation, il demanderait à ce qu’elle soit faite par un professionnel, qui devrait porter la responsabilité d’un éventuel mauvais raccordement.
⚖️ Négligence ou usure normale : qui paie ?
En cours de bail ou lors de l’état des lieux de sortie, il faut distinguer deux situations.
Usure normale
C’est l’usure naturelle liée à l’écoulement du temps et à un usage normal.
Exemples
Peinture défraîchie ;
Joints jaunis, vieillissants ;
Appareil vétuste.
👉 À charge du bailleur.
Usure anormale
Elle résulte d’un manque d’entretien, d’une mauvaise utilisation ou d’une négligence.
Exemples
Évacuation bouchée ;
Joints noircis ;
Appareil détérioré faute d’entretien.
👉 À charge du locataire.
🚨 Quelles conséquences en cas de manque d’entretien ?
Un défaut d’entretien peut entraîner :
- des pannes ;
- des mauvaises odeurs ;
- des dégâts ;
- des moisissures ;
- l’apparition de nuisibles.
Mais aussi :
- des frais de réparation plus importants ;
- une situation litigieuse lors de l’état des lieux de sortie ;
- une retenue sur la garantie de loyer.
Dans certains cas, les conséquences peuvent être encore plus importantes.
Exemple : un filtre de hotte jamais nettoyé et encrassé représente un véritable risque d’incendie 🔥
⚠️ Manque de diligence : jusqu’à la résiliation
L’entretien courant du logement fait partie du devoir de diligence du locataire et ne doit pas être pris à la légère.
Si le bailleur constate des négligences dans l’entretien du bien loué, il doit d’abord rappeler au locataire ses obligations et lui laisser la possibilité d’y remédier.
Et si la situation persiste ou se répète malgré les avertissements écrits du bailleur, le bail peut alors être résilié de manière extraordinaire.
L’art. 257f al. 3 CO prévoit en effet qu’en cas de violation persistante du devoir de diligence, le bail d’habitation ou commercial peut être résilié avec un préavis minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.
💡 À retenir
Le locataire ne paie généralement pas les grosses réparations, mais il a une véritable obligation d’entretien courant.
Cela comprend :
✔ le logement lui-même
✔ les installations sanitaires
✔ les appareils électroménagers
✔ la ventilation
✔ les petits équipements du quotidien
Et surtout :
👉 entretenir régulièrement
👉 signaler rapidement les défauts
👉 demander l’accord du bailleur avant toute modification
📥 Checklist pratique
Pour vous aider à ne rien oublier, nous avons préparé une checklist complète d’entretien du logement, avec :
- les éléments à entretenir ;
- la fréquence recommandée ;
- les points souvent oubliés.
🔍 Besoin d’un conseil ?
Chez MGM Fiduciaire SA, nous accompagnons propriétaires et locataires dans toutes les questions liées à la gestion et à l’entretien des logements.
👉 Un doute sur une responsabilité ? Une question sur un entretien ou un défaut ?
📧 Contactez-nous — nous vous aidons à éviter les erreurs, les litiges… et les coûts inutiles.
Crédit illustrations : vectorjuice / Freepik, pch.vector – Magnific.com, Daily-Soft ltd
