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Travaux d’entretien à la charge du locataire : quelles sont vos obligations?

Conseils, Droit du bail, Entretien
Illustration d'une locataire qui se pose des questions entre nettoyage et bricolage

Lorsqu’on loue un logement, on pense souvent que tout ce qui concerne les travaux, réparations ou entretien relève du propriétaire. En réalité, le droit du bail suisse prévoit une répartition claire des responsabilités entre les parties et il y a certains travaux à charge du locataire.

Le propriétaire doit entretenir le bien dans un état conforme à l’usage prévu. Mais le locataire doit s’occuper du quotidien : entretien courant, menus travaux, devoir de diligence et obligation d’annonce en cas de défaut.

Alors, concrètement : qu’est-ce qui est à votre charge ? Jusqu’où va votre responsabilité ? Et pouvez-vous faire des travaux de votre propre initiative ?

Voici ce qu’il faut savoir.

📚 Les bases légales : qui entretient quoi ?

Le droit du bail suisse fixe clairement les responsabilités de chacun.

Art. 256 CO

Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir dans cet état.

Art. 257f CO

Le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire.

Art. 257g CO

Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même.

Art. 259 CO

Le locataire doit, conformément à l’usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal de la chose.

👉 En résumé :

  • le bailleur assume les réparations importantes et l’entretien structurel ;
  • le locataire assume l’entretien courant et les petits travaux.

Cette distinction est essentielle, car elle détermine les responsabilités des deux parties.

🛠️ Que sont les menus travaux d’entretien ?

Une fois les clés remises, le locataire devient seul utilisateur du logement. C’est donc à lui qu’il revient d’assurer l’entretien normal de ce qu’il utilise au quotidien.

Les « menus travaux » correspondent donc aux petits travaux de nettoyage, d’entretien ou de réparation, que le locataire peut effectuer lui-même, sans connaissances techniques particulières.

En pratique, il s’agit généralement d’interventions simples et peu coûteuses (souvent jusqu’à CHF 150.– à 200.–).

🧰 Qu’est-ce qui est concrètement à la charge du locataire ?

L’entretien courant ne se limite pas au simple ménage. Il comprend aussi l’entretien régulier des équipements mis à disposition.

Voici une liste non-exhaustive d’exemples :

  • remplacement des ampoules ;
  • nettoyage ou remplacement des brise-jets ;
  • nettoyage ou remplacement du flexible et du pommeau de douche ;
  • nettoyage ou remplacement des filtres de hotte ;
  • nettoyage du filtre du lave-vaisselle ;
  • nettoyage du filtre de la machine à laver ;
  • entretien du four ;
  • nettoyage des siphons et écoulements ;
  • détartrage de la robinetterie et des installations sanitaires ;
  • nettoyage et graissage des serrures et gonds des portes et fenêtres ;
  • nettoyage des grilles de ventilation.

👉 Point important : les appareils électroménagers font aussi partie de l’entretien courant.
Un lave-vaisselle, une hotte ou une machine à laver mal entretenus peuvent tomber en panne, et si cette panne est clairement liée à un manque d’entretien, la responsabilité du locataire peut être engagée.

🗣️ Le devoir d’annonce : signaler les défauts à temps

Le locataire n’a pas seulement l’obligation d’entretenir. Il a aussi l’obligation d’annoncer immédiatement au bailleur les défauts qu’il constate, qu’il ne peut réparer lui-même ou auxquels il n’est pas tenu de remédier.

Par exemple :

  • fuite d’eau ;
  • panne de chauffage ;
  • infiltration ;
  • fissure importante ;
  • panne d’un appareil nécessitant une intervention technique.

Pourquoi est-ce important ? Parce qu’un défaut non signalé peut s’aggraver, et dans ce cas, le locataire peut être tenu responsable de l’aggravation du dommage.

Exemple : une petite fuite ignorée peut devenir un important dégât d’eau.

👉 En cas de doute : n’hésitez pas à annoncer votre observation au propriétaire, au concierge ou à la gérance, même si ça peut vous sembler anodin.

🎨 Peut-on faire des travaux ou modifications librement ?

La réponse est simple : non.

Illustration d'un locataire qui casse un mur

Le locataire ne peut pas modifier librement le logement sans l’accord du bailleur, pour une raison évidente : le jour de son départ, le locataire a l’obligation de restituer les lieux dans l’état dans lequel il les a reçus, hors usure normale.

Or certains travaux ne permettent pas toujours un retour aisé à la situation initiale :

  • peindre des faïences ;
  • remplacer des éléments ou équipements fixes ;
  • ajouter ou supprimer une cloison ;
  • modifier des installations sanitaires ou électriques ;
  • percer ou transformer de manière importante.

Ainsi, même si les travaux peuvent améliorer le logement, l’accord préalable du propriétaire est indispensable.

À défaut :

  • le locataire s’expose une éventuelle résiliation du bail ;
  • le bailleur peut exiger la remise dans l’état initial aux frais du locataire.

Une autorisation protège également le locataire vis-à-vis du bailleur.

💡 Exemple :

Une machine à laver installée dans un appartement, sans autorisation et sans passer par un professionnel, peut être à l’origine d’un dégât d’eau important. Le locataire devrait alors en supporter toutes les conséquences.

En demandant l’autorisation au bailleur, si celui-ci acceptait une telle installation, il demanderait à ce qu’elle soit faite par un professionnel, qui devrait porter la responsabilité d’un éventuel mauvais raccordement.

⚖️ Négligence ou usure normale : qui paie ?

En cours de bail ou lors de l’état des lieux de sortie, il faut distinguer deux situations.

Usure normale

C’est l’usure naturelle liée à l’écoulement du temps et à un usage normal.

Exemples
Peinture défraîchie ;
Joints jaunis, vieillissants ;
Appareil vétuste.

👉 À charge du bailleur.

Usure anormale

Elle résulte d’un manque d’entretien, d’une mauvaise utilisation ou d’une négligence.

Exemples
Évacuation bouchée ;
Joints noircis ;
Appareil détérioré faute d’entretien.

👉 À charge du locataire.

🚨 Quelles conséquences en cas de manque d’entretien ?

Un défaut d’entretien peut entraîner :

  • des pannes ;
  • des mauvaises odeurs ;
  • des dégâts ;
  • des moisissures ;
  • l’apparition de nuisibles.

Mais aussi :

  • des frais de réparation plus importants ;
  • une situation litigieuse lors de l’état des lieux de sortie ;
  • une retenue sur la garantie de loyer.

Dans certains cas, les conséquences peuvent être encore plus importantes.

Exemple : un filtre de hotte jamais nettoyé et encrassé représente un véritable risque d’incendie 🔥

⚠️ Manque de diligence : jusqu’à la résiliation

L’entretien courant du logement fait partie du devoir de diligence du locataire et ne doit pas être pris à la légère.

Si le bailleur constate des négligences dans l’entretien du bien loué, il doit d’abord rappeler au locataire ses obligations et lui laisser la possibilité d’y remédier.

Et si la situation persiste ou se répète malgré les avertissements écrits du bailleur, le bail peut alors être résilié de manière extraordinaire.

L’art. 257f al. 3 CO prévoit en effet qu’en cas de violation persistante du devoir de diligence, le bail d’habitation ou commercial peut être résilié avec un préavis minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.  

💡 À retenir

Le locataire ne paie généralement pas les grosses réparations, mais il a une véritable obligation d’entretien courant.

Cela comprend :

✔ le logement lui-même
✔ les installations sanitaires
✔ les appareils électroménagers
✔ la ventilation
✔ les petits équipements du quotidien

Et surtout :

👉 entretenir régulièrement
👉 signaler rapidement les défauts
👉 demander l’accord du bailleur avant toute modification

📥 Checklist pratique

Pour vous aider à ne rien oublier, nous avons préparé une checklist complète d’entretien du logement, avec :

  • les éléments à entretenir ;
  • la fréquence recommandée ;
  • les points souvent oubliés.
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Santé – Aérer, un geste aux multiples bénéfices

Conseils, Santé et bien-être
Femme qui respire l'air extérieur depuis la fenêtre d'un appartement

🌬️ Pourquoi aérer ? Une nécessité souvent sous-estimée

Pendant les mois froids, on pense moins à ouvrir ses fenêtres. C’est pourtant là que ce geste est le plus important.

En effet, nos activités ont un impact direct sur la qualité de l’air qu’on respire : mauvaises odeurs, production de CO2, humidité dans l’air, composés organiques volatiles (COV) et autres polluants.

Un manque d’aération peut également engendrer des problèmes d’humidité, ce qui favorise le développement d’acariens ou de moisissures, avec des conséquences sur la santé (problèmes respiratoires, allergies, maux de tête…) ainsi que sur l’état du bien et sa valeur.

Aérer est donc un geste essentiel pour la santé et son bien-être, qui permet d’évacuer vers l’extérieur tous ces polluants et de renouveler l’air de son logement.

Bien aérer permet d’éviter des problèmes de santé

👌🏼 Aérer son logement, c’est bénéfique… Quand c’est bien fait !

Illustration d'une personne lisant un manuel

De manière générale, pour avoir une aération efficace, il suffit :

  • d’ouvrir toutes les fenêtres en grand pour créer un courant d’air
  • trois à cinq minutes, deux à trois fois par jour, tous les jours
  • idéalement le matin au réveil et le soir avant de se coucher
  • également après une activité qui augmente la quantité d’humidité dans l’air (douche, cuisine, thé…)

De cette manière, vous apportez de l’air frais et sain, sans laisser le temps que le logement se refroidisse, minimisant ainsi les pertes énergétiques.

⚠️ S’il est important qu’il y ai un courant pour que l’air circule bien, il faut faire attention à ce que les portes et les fenêtres ne claquent pas pour éviter tout risque de bris de verre.

En revanche, ce qu’il ne faut pas faire, en particulier en période de froid :

  • ne pas aérer assez régulièrement : cela fait grimper le taux d’humidité dans le logement et entraîne l’apparition de condensation et de moisissures.
  • laisser la fenêtre ou l’oscillo-battant ouverts pendant plusieurs heures : cela refroidit les murs autour, augmente significativement les risques de condensation sur ces zones froides (milieu idéal pour le développement des moisissures) et engendre de forte pertes énergétiques avec un surcoût de chauffage.
  • couper le chauffage sur une longue période : cela refroidit tous les murs qui risquent de rencontrer des problèmes de condensation et de développement de moisissures à votre retour.

💡 Il est recommandé de laisser cinq à dix centimètres d’espace entre ses meubles et les murs qui donnent sur l’extérieur. Ainsi, l’air peut circuler librement le long des murs pour les réchauffer et les ventiler, ce qui permet d’éviter les problèmes d’humidité.

💦 Humidité : comment la repérer ?

Illustration d'une personne qui arrose ses plantes

D’abord, il est intéressant de relever qu’on ne rencontre pas de problème d’humidité dans un logement vide. La raison est simple, c’est notre présence et nos activités qui en génèrent :

  • transpiration des occupants
  • bains et douches qui parfois s’éternisent, avec de l’eau bien chaude
  • cuisine, bouilloire…
  • arrosage de plantes, aquarium…

Partant de ce constat, il est donc important d’aérer en fonction de la quantité d’humidité produite, afin de maintenir un taux d’humidité idéal entre 40 % et 60 %. En dessous, l’air est trop sec, et au-dessus le risque de problèmes augmente.

Lorsque vous constatez de la buée sur les vitres, ou que les murs sont moites au toucher, il s’agit de signes visibles qu’il y a trop d’humidité dans la pièce.

Avant d’en arriver à ce stade, il est possible de contrôler facilement le taux d’humidité avec un hygromètre. Les stations-météo numériques proposent souvent cette fonction.

💡 Contrairement à ce que l’on pourrait penser, aérer quand il pleut ou s’il fait froid n’est pas un problème.

🚨 Quand l’humidité est-elle un problème dans un logement ?

L’humidité n’est pas un problème en soi, dans la mesure où l’appartement est bien ventilé.

Illustration de personnes buvant un café autour d'une table

Un exemple parlant est celui des miroirs dans la salle de bain qui se couvrent de buée. L’excès d’humidité dans l’air va condenser en premier sur les zones les plus froides, comme la surface d’un miroir.

Quelques minutes après la douche ou le bain, en aérant, on constate que la buée part naturellement. La ventilation a permis de réduire suffisamment la quantité d’humidité dans l’air.

En revanche, l’humidité devient un problème lorsque son taux dans l’air est trop élevé et que les pièces ne sont pas ventilées en suffisance. La condensation persistante créer un terrain favorable au développement de micro-organismes comme les moisissures.

💡 Si le taux d’humidité ne descend pas assez malgré le suivi des recommandations en matière d’aération, il est possible d’installer un déshumidificateur afin de retrouver un niveau correct.

♨️ Le chauffage a-t-il une incidence sur les problèmes d’humidités ?

C’est une question qu’on peut se poser, à juste titre : plus l’air est chaud, plus il est capable de contenir de l’humidité. C’est pour cette raison que la condensation apparaît en premier sur les surfaces les plus froides: l’air se refroidit à leur contact et atteint une saturation en humidité, le surplus se transforme alors en eau.

Il est donc important de maintenir le logement à une température d’au moins 19°C, en continu pendant la période froide. Cela permet aux murs donnant sur l’extérieur d’être suffisamment chauds pour ne pas rencontrer ce genre de problème, dans de bonnes conditions d’aération.

😱 Que faire en cas de moisissures malgré une bonne aération ?

Si des moisissures apparaissent malgré des habitudes d’aération régulières :

  • signalez-le rapidement à votre gérance ou propriétaire si vous êtes locataire
  • nettoyez les surfaces concernées avec des produits adaptés (attention aux peintures !)
  • contrôlez qu’il n’y a pas de meubles collés aux murs impactés

Comme les paramètres sont nombreux pour expliquer un taux d’humidité élevé, il est important d’écarter en premier lieu toute cause externe comme une infiltration d’eau.

Ensuite, il est intéressant de faire appel à une entreprise spécialisée pour installer une sonde hygro-thermique dans le logement. Celle-ci va prendre des mesures de la température et du niveau d’humidité dans l’air sur une quinzaine de jours. L’avantage est que cela permet de voir si les habitudes de ventilation sont suffisamment bonnes et constater la régulation du niveau d’humidité dans l’air.

Dans un logement équipé d’une ventilation mécanique, il est également judicieux de la faire contrôler pour s’assurer qu’elle offre bien les performances attendues.

Illustration de techniciens analysant un immeuble

💡 À retenir : pourquoi et comment aérer ?

  • Aérer apporte de l’air frais et sain, et évacue polluants et humidité
  • 3 à 5 minutes, 2 à 3 fois par jour en créant un léger courant d’air
  • Ventiler en particulier après une activité utilisant de l’eau chaude (douche, cuisine, thé…)
  • Chauffer en continu à 19°C minimum en laissant 5-10cm entre les murs et ses meubles

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Chez MGM Fiduciaire SA, nous conseillons les propriétaires et locataires dans la gestion technique et sanitaire des logements.

Si votre immeuble est géré par nos soins, contactez-nous pour que nous vous apportions des recommandations et que nous puissions prendre des mesures si nécessaire.

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