🏠 Bon à savoir : 10 conseils pour louer son bien immobilier
Vous emménagez chez votre conjoint(e) et ne savez pas quoi faire de l’appartement que vous avez acheté ? Vous venez d’hériter d’un bien immobilier ? Vous avez eu l’opportunité d’investir dans la pierre ?
La location est une solution qui vous permet de préserver, entretenir et valoriser votre patrimoine immobilier, tout en générant un revenu régulier.
Mais peut-on tout gérer soi-même ? À quelles règles faut-il se soumettre ? Quels sont les pièges à éviter ?
Voici 10 points essentiels à savoir avant de mettre votre bien en location.
1. 📚 Bases légales
Ce n’est pas parce que le bien vous appartient que vous pouvez imposer vos règles.
En Suisse, le bail à loyer est encadré par :
- les articles 253 à 273 du Code des obligations (CO)
- l’Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF)
- d’autres dispositions fédérales
- dispositions cantonales (ex. Règles et usages locatifs du canton de Vaud)
Avant de proposer un bien à la location, il est essentiel d’avoir de bonnes connaissances de ces dispositions légales et de connaître vos droits et devoirs, notamment :
- délivrer un logement en bon état (art. 256 CO)
- garantir la jouissance paisible (art. 256a CO)
- entretenir le bien (art. 256 CO)
- respecter les délais et formes pour toute résiliation (art. 266 ss CO)
Pour le surplus, vous pouvez inclure des conditions générales ainsi qu’un éventuel règlement de maison dans vos contrats de bail.
Par ailleurs, il est également important de vous intéresser aux droits et devoirs des locataires.
⚠️ La méconnaissance du droit du bail peut amener à des erreurs ayant parfois de lourdes conséquences, d’où l’importance de partir sur de bonnes bases juridiques.
2. 📈 Mise en location
Avant toute chose, il faut évaluer le marché local et définir le montant du loyer, en tenant compte :
- de l’emplacement et de l’état du bien
- des prestations offertes et frais en lien avec le bien loué
- du rendement permis (calcul du loyer selon rendement brut, net ou loyers comparatifs)
- du type de location : meublé ou non, logement de vacance ou standard
💡 Certains facteurs peuvent influencer le montant du loyer (taux de vacance, proximité des commerces, écoles, transports…).
⚠️ Un loyer abusif peut être contesté, voire fixé judiciairement, parfois nettement plus bas que celui désiré. La prudence est donc de mise.
3. 📝 Type de bail
- Durée indéterminée : la plus courante, avec résiliation possible selon les dispositions légales applicables
- Durée déterminée : utilisée pour les locations temporaires ou dans certaines conditions spécifiques
Pour un logement, vous pouvez aussi opter pour un bail :
- classique (loyer fixe)
- échelonné (loyer qui augmente à date fixe)
- indexé (lié à l’IPC)
4. 👤 Trouver les bons locataires
Un locataire idéal, c’est une personne qui choisit l’endroit pour ce qu’il est, qui en prend soin, qui paie son loyer dans les délais, qui respecte les conditions de location et qui vous informe aussitôt de l’apparition de tout problème affectant votre bien, entre autres.
Bien que rien ne puisse vous garantir à l’avance que toutes ces cases seront cochées, il est possible de trouver un bon candidat en étant attentif à :
- sa solvabilité (attestation Office des poursuites, fiche de salaire)
- sa situation personnelle et professionnelle
- son attitude lors de la visite
- votre ressenti et votre intuition
🔍 LPD : la nouvelle loi sur la protection des données définit de manière stricte et exhaustive les informations que vous pouvez demander aux candidats.
5. ✍️ Rédaction du contrat
Le contrat de bail, c’est ce qui vous lie avec les locataires pendant toute la durée de la location. Il doit être clair, complet, et les dispositions doivent être conformes à la loi.
Le contrat doit comporter des éléments essentiels :
- la cession de l’usage
- l’objet loué
- le montant du loyer et des charges si non comprises (forfait ou acomptes)
- la durée, les conditions de résiliation et de renouvellement
- les spécificités du contrat (échelonné, indexé, meublé, logement de vacances…)
- la garantie de loyer (maximum 3 mois du loyer net – art. 257e CO)
⚠️ Un contrat mal rédigé ou ambigu peut donner lieu à des conflits, en particulier quand les points de contestation désavantagent le locataire.
6. 📄 Utilisation de formules officielles
Dans les cantons comme Vaud, Genève ou Neuchâtel, le bailleur doit utiliser un formulaire officiel agréé pour notifier le loyer initial.
Dans ces cas là, ce document doit être remis au locataire au maximum dans les 30 jours après la remise des clés, ou vous vous exposeriez à la nullité du loyer.
Il est aussi important de le remplir correctement, sous peine de nullité également.
7. 🧾 État des lieux d’entrée (et de sortie)
Un état des lieux détaillé, daté, signé et éventuellement accompagné de photos est indispensable pour:
- dresser un inventaire exhaustif des marques et dégâts à l’entrée du locataire
- éviter les litiges à la restitution
- déterminer ce qui relève de l’usure normale ou des dégradations
⚠️ En cas d’absence d’état des lieux, les frais de remise en état peuvent rester à la charge du bailleur.
8. 🔧 Entretien courant et réparations
Tant le propriétaire que le locataire doivent entretenir le bien. Mais qui paie quoi ?
En général :
- le locataire prend en charge les menus travaux d’entretien (ampoules, flexible de douche, filtre de hotte…)
- le bailleur reste responsable des réparations majeures et de l’entretien structurel
🔍 Le bailleur doit réagir rapidement en cas de panne ou de dégât. En cas d’inaction, le locataire pourrait invoquer le défaut de la chose louée et prétendre à une indemnisation.
9. 📤 Résiliation du bail
La résiliation doit être formelle et conforme aux délais légaux, par exemple :
- 3 mois minimum de préavis pour un bail d’habitation (ou plus si prévu dans le bail)
- pour l’échéance contractuelle ou subsidiairement selon l’usage local
- en recommandé avec formulaire cantonal officiel
S’il n’est pas toujours nécessaire de motiver la résiliation, le motif devra être communiqué en cas de contestation par le locataire.
Le droit prévoit une liste exhaustive des cas possible de résiliation, par exemple :
- en cas de besoin propre et sérieux
- pour manquement du locataire (ex. loyers impayés, manque de diligence…)
⚠️ Lorsque vous souhaitez mettre un terme à un contrat de durée indéterminée, le locataire a toujours la possibilité de contester la résiliation. S’il use de ce droit, il faudra alors motiver la résiliation sur la base d’un des cas permis par le Code des obligations.
10. 📊 Suivi administratif et comptable
C’est l’un des aspects les plus importants dans la gestion courante, puisqu’il suit les locataires pendant toute la durée du bail :
- envoi des appels de loyers / charges
- indexations et régularisations
- rappels, mises en demeure, suivi des impayés
- décomptes de charges (si acomptes perçus)
🧾 La comptabilité est essentielle pour une bonne gestion et avoir une vue d’ensemble de votre bien et de sa location. Elle facilite aussi la production de pièces pour votre déclaration fiscale.
⚖️ Gérer soi-même ? Oui… mais pas à n’importe quel prix !
Gérer en direct permet certes de faire quelques économies, à condition d’y consacrer du temps et de bien connaître ses obligations.
Mais un litige, un impayé, une mauvaise résiliation ou un loyer contesté… et les conséquences peuvent vite dépasser le montant des honoraires d’une gérance professionnelle.
C’est pourquoi chez MGM Fiduciaire SA, nous proposons aux propriétaires un service d’accompagnement dans toutes ces démarches et les aidons à faire de bons choix dans la gestion administrative, financière ou technique.
Un doute ? Besoin d’un conseil ?
🎓 Pourquoi faire appel à un professionnel pour gérer son bien immobilier ?
Face à la complexité juridique, à la rigueur comptable requise et à la charge administrative que représente la gestion d’un bien immobilier, de nombreux propriétaires choisissent de s’entourer de professionnels.
Confier la gestion à une gérance immobilière ou une société fiduciaire, c’est bénéficier de :
- l’expertise juridique et technique
- l’expérience des dossiers sensibles
- un interlocuteur unique et compétent
- une vision stratégique de la valorisation de votre patrimoine
MGM Fiduciaire SA, c’est une agence immobilière locale, à taille humaine, fondée en 1989 et notamment menée par un gérant d’immeubles et une comptable, tous deux brevetés avec une solide expérience.
💡 Si nous recommandons aux propriétaires privés de recourir aux services d’une agence comme la nôtre, c’est parce que nous constatons régulièrement des manquements dans les contrats qu’ils ont rédigés, et parfois des vices de forme qu’il n’est pas toujours possible de rattraper, et qui peuvent avoir de lourdes conséquences financières.
Par ailleurs, bénéficier d’un intermédiaire neutre et professionnel permet au propriétaire d’être moins impliqué émotionnellement dans une relation avec ses locataires et donc moins influencé dans ses choix.
Vous avez un ou plusieurs biens à louer? Parlons-en.
Nous pouvons vous faire une offre claire et sans engagement.
🖇️ Liens utiles
- Admin.ch – Droit du bail : https://www.bwo.admin.ch/fr/droit-du-bail
- OBLF – Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux
- RULV – Dispositions paritaires romandes et Règles et usages locatifs du canton de Vaud
- CVI – Chambre vaudoise immobilière
- Nouvelle formule officielle : notification du loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail