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Santé – Aérer, un geste aux multiples bénéfices

Conseils, Santé et bien-être
Femme qui respire l'air extérieur depuis la fenêtre d'un appartement

🌬️ Pourquoi aérer ? Une nécessité souvent sous-estimée

Pendant les mois froids, on pense moins à ouvrir ses fenêtres. C’est pourtant là que ce geste est le plus important.

En effet, nos activités ont un impact direct sur la qualité de l’air qu’on respire : mauvaises odeurs, production de CO2, humidité dans l’air, composés organiques volatiles (COV) et autres polluants.

Un manque d’aération peut également engendrer des problèmes d’humidité, ce qui favorise le développement d’acariens ou de moisissures, avec des conséquences sur la santé (problèmes respiratoires, allergies, maux de tête…) ainsi que sur l’état du bien et sa valeur.

Aérer est donc un geste essentiel pour la santé et son bien-être, qui permet d’évacuer vers l’extérieur tous ces polluants et de renouveler l’air de son logement.

Bien aérer permet d’éviter des problèmes de santé

👌🏼 Aérer son logement, c’est bénéfique… Quand c’est bien fait !

Illustration d'une personne lisant un manuel

De manière générale, pour avoir une aération efficace, il suffit :

  • d’ouvrir toutes les fenêtres en grand pour créer un courant d’air
  • trois à cinq minutes, deux à trois fois par jour, tous les jours
  • idéalement le matin au réveil et le soir avant de se coucher
  • également après une activité qui augmente la quantité d’humidité dans l’air (douche, cuisine, thé…)

De cette manière, vous apportez de l’air frais et sain, sans laisser le temps que le logement se refroidisse, minimisant ainsi les pertes énergétiques.

⚠️ S’il est important qu’il y ai un courant pour que l’air circule bien, il faut faire attention à ce que les portes et les fenêtres ne claquent pas pour éviter tout risque de bris de verre.

En revanche, ce qu’il ne faut pas faire, en particulier en période de froid :

  • ne pas aérer assez régulièrement : cela fait grimper le taux d’humidité dans le logement et entraîne l’apparition de condensation et de moisissures.
  • laisser la fenêtre ou l’oscillo-battant ouverts pendant plusieurs heures : cela refroidit les murs autour, augmente significativement les risques de condensation sur ces zones froides (milieu idéal pour le développement des moisissures) et engendre de forte pertes énergétiques avec un surcoût de chauffage.
  • couper le chauffage sur une longue période : cela refroidit tous les murs qui risquent de rencontrer des problèmes de condensation et de développement de moisissures à votre retour.

💡 Il est recommandé de laisser cinq à dix centimètres d’espace entre ses meubles et les murs qui donnent sur l’extérieur. Ainsi, l’air peut circuler librement le long des murs pour les réchauffer et les ventiler, ce qui permet d’éviter les problèmes d’humidité.

💦 Humidité : comment la repérer ?

Illustration d'une personne qui arrose ses plantes

D’abord, il est intéressant de relever qu’on ne rencontre pas de problème d’humidité dans un logement vide. La raison est simple, c’est notre présence et nos activités qui en génèrent :

  • transpiration des occupants
  • bains et douches qui parfois s’éternisent, avec de l’eau bien chaude
  • cuisine, bouilloire…
  • arrosage de plantes, aquarium…

Partant de ce constat, il est donc important d’aérer en fonction de la quantité d’humidité produite, afin de maintenir un taux d’humidité idéal entre 40 % et 60 %. En dessous, l’air est trop sec, et au-dessus le risque de problèmes augmente.

Lorsque vous constatez de la buée sur les vitres, ou que les murs sont moites au toucher, il s’agit de signes visibles qu’il y a trop d’humidité dans la pièce.

Avant d’en arriver à ce stade, il est possible de contrôler facilement le taux d’humidité avec un hygromètre. Les stations-météo numériques proposent souvent cette fonction.

💡 Contrairement à ce que l’on pourrait penser, aérer quand il pleut ou s’il fait froid n’est pas un problème.

🚨 Quand l’humidité est-elle un problème dans un logement ?

L’humidité n’est pas un problème en soi, dans la mesure où l’appartement est bien ventilé.

Illustration de personnes buvant un café autour d'une table

Un exemple parlant est celui des miroirs dans la salle de bain qui se couvrent de buée. L’excès d’humidité dans l’air va condenser en premier sur les zones les plus froides, comme la surface d’un miroir.

Quelques minutes après la douche ou le bain, en aérant, on constate que la buée part naturellement. La ventilation a permis de réduire suffisamment la quantité d’humidité dans l’air.

En revanche, l’humidité devient un problème lorsque son taux dans l’air est trop élevé et que les pièces ne sont pas ventilées en suffisance. La condensation persistante créer un terrain favorable au développement de micro-organismes comme les moisissures.

💡 Si le taux d’humidité ne descend pas assez malgré le suivi des recommandations en matière d’aération, il est possible d’installer un déshumidificateur afin de retrouver un niveau correct.

♨️ Le chauffage a-t-il une incidence sur les problèmes d’humidités ?

C’est une question qu’on peut se poser, à juste titre : plus l’air est chaud, plus il est capable de contenir de l’humidité. C’est pour cette raison que la condensation apparaît en premier sur les surfaces les plus froides: l’air se refroidit à leur contact et atteint une saturation en humidité, le surplus se transforme alors en eau.

Il est donc important de maintenir le logement à une température d’au moins 19°C, en continu pendant la période froide. Cela permet aux murs donnant sur l’extérieur d’être suffisamment chauds pour ne pas rencontrer ce genre de problème, dans de bonnes conditions d’aération.

😱 Que faire en cas de moisissures malgré une bonne aération ?

Si des moisissures apparaissent malgré des habitudes d’aération régulières :

  • signalez-le rapidement à votre gérance ou propriétaire si vous êtes locataire
  • nettoyez les surfaces concernées avec des produits adaptés (attention aux peintures !)
  • contrôlez qu’il n’y a pas de meubles collés aux murs impactés

Comme les paramètres sont nombreux pour expliquer un taux d’humidité élevé, il est important d’écarter en premier lieu toute cause externe comme une infiltration d’eau.

Ensuite, il est intéressant de faire appel à une entreprise spécialisée pour installer une sonde hygro-thermique dans le logement. Celle-ci va prendre des mesures de la température et du niveau d’humidité dans l’air sur une quinzaine de jours. L’avantage est que cela permet de voir si les habitudes de ventilation sont suffisamment bonnes et constater la régulation du niveau d’humidité dans l’air.

Dans un logement équipé d’une ventilation mécanique, il est également judicieux de la faire contrôler pour s’assurer qu’elle offre bien les performances attendues.

Illustration de techniciens analysant un immeuble

💡 À retenir : pourquoi et comment aérer ?

  • Aérer apporte de l’air frais et sain, et évacue polluants et humidité
  • 3 à 5 minutes, 2 à 3 fois par jour en créant un léger courant d’air
  • Ventiler en particulier après une activité utilisant de l’eau chaude (douche, cuisine, thé…)
  • Chauffer en continu à 19°C minimum en laissant 5-10cm entre les murs et ses meubles

🔍 Vous avez des doutes sur un problème d’humidité chez vous ?

Chez MGM Fiduciaire SA, nous conseillons les propriétaires et locataires dans la gestion technique et sanitaire des logements.

Si votre immeuble est géré par nos soins, contactez-nous pour que nous vous apportions des recommandations et que nous puissions prendre des mesures si nécessaire.

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Self-managing the rental of your apartment, commercial unit or rental building

Real estate asset management, Swiss rental law

🏠 Good to know: 10 tips for renting out your property

You’re moving in with your partner and wondering what to do with your apartment? You’ve inherited a property? Or you’ve had the opportunity to invest in real estate?

Renting your property is a great way to preserve, maintain and increase the value of your real estate assets, while also generating regular income.

But can you really manage everything yourself? What rules must you follow? What are the potential pitfalls?

Here are 10 essential points to know before renting out your property.

1. 📚 Legal foundations

Credit: vectorjuice / Freepik

Just because you own the property doesn’t mean you can make up your own rules.

In Switzerland, rental law is governed by:

  • Articles 253 to 273 of the Swiss Code of Obligations (CO)
  • The Ordinance on the Lease and Farm Lease of Residential and Commercial Premises (OBLF)
  • Other federal provisions
  • Cantonal rules (e.g., rental practices and usage in the canton of Vaud)

Before offering a property for rent, it’s essential to understand these legal provisions and to know your rights and obligations, including:

  • delivering the property in good condition (Art. 256 CO)
  • guaranteeing peaceful enjoyment of the property (Art. 256a CO)
  • maintaining the property (Art. 256 CO)
  • respecting the legal notice periods and termination procedures (Art. 266 CO)

You can also include general terms and conditions or a house rule in your lease agreements.

It’s equally important to be aware of the rights and obligations of your tenants.

⚠️ Not knowing rental law can lead to serious errors — and potentially costly consequences. Start with a solid legal foundation.

2. 📈 Listing your property

Before anything else, assess the local market and determine the appropriate rent, based on:

  • the location and condition of the property
  • the services and facilities included
  • the potential return (rent calculated based on gross yield, net yield or comparable rents)
  • the type of rental: furnished or unfurnished, standard or vacation property

💡 Several factors can influence the rent: vacancy rate, proximity to shops, schools, public transport, etc.

⚠️ An abusive rent may be challenged—or even judicially reduced—sometimes significantly below the amount you intended to charge. Caution is essential.

3. 📝 Type of lease

  • Open-ended (indefinite) lease: the most common, with termination subject to legal notice periods
  • Fixed-term lease: used for temporary rentals or in specific circumstances

You may also choose between different rent structures:

  • Fixed rent
  • Stepped rent (planned increases at fixed intervals)
  • Indexed rent (linked to the consumer price index – ISPC)

4. 👤 Finding the right tenants

Credit: vectorjuice / Freepik

An ideal tenant is someone who appreciates the property for what it is, takes care of it, pays rent on time, respects the lease conditions, and promptly notifies you of any problems affecting the property.

Of course, no candidate checks every box—but you can stack the odds in your favour by paying close attention to:

  • their financial solvency (debt registry statement, salary certificate)
  • their personal and professional situation
  • their behaviour during the viewing
  • your instinct and general impression

🔍 LPD (Swiss Data Protection Act): This law now strictly limits the information you are allowed to request from applicants.

5. ✍️ Drafting the lease agreement

The lease agreement is the legal bond between you and your tenant throughout the rental period. It must be clear, complete, and fully compliant with Swiss law.

It should contain at least the following key elements:

  • the assignment of usage
  • the property being rented
  • the amount of rent and charges (as a flat rate or as advances)
  • the lease duration, termination and renewal terms
  • the type of rent structure (stepped, indexed, furnished, vacation rental, etc.)
  • the rent deposit (maximum three months’ rent – Art. 257e CO)

⚠️ A poorly drafted or vague lease may lead to disputes—especially if its unclear terms disadvantage the tenant.

6. 📄 Using official forms

Image of official formulas for notification of the initial rent at the conclusion of a new lease

In some cantons (like Vaud, Geneva or Neuchâtel), landlords must use a mandatory official form to notify the initial rent when a new lease is signed.

This form must be given to the tenant no later than 30 days after handover of the keys—otherwise, the rent could be considered null and void.

And be careful: errors or omissions in the form can also render it invalid.

👉 Read our dedicated article on this topic

7. 🧾 Property inspections (check-in & check-out)

A detailed, dated, and signed inspection report, ideally with photos, is essential to:

  • document any existing marks or damages at check-in
  • avoid disputes during check-out
  • determine what counts as normal wear vs actual damage

⚠️ Without a proper inspection, the cost of repairs may fall to you, the landlord—even if they were caused by the tenant.

8. 🔧 Maintenance and repairs

Credit: vectorjuice / Freepik

Both the landlord and tenant must maintain the property—but who pays for what?

Generally speaking:

  • the tenant covers minor maintenance (light bulbs, shower hoses, range hood filters…)
  • the landlord covers major repairs and structural maintenance

🔍 The landlord must act quickly in case of breakdowns or damage. If you delay, the tenant could claim a “defect of the leased object” and request compensation.

9. 📤 Lease termination

Terminations must be formal and legally compliant, for example:

  • minimum 3 months’ notice for residential leases (or more if specified in the lease)
  • at the contractual term or, failing that, according to local practice
  • sent by registered mail using the official cantonal form

You don’t always need to justify termination—but if the tenant contests, you’ll have to provide a valid reason.

The Swiss Code of Obligations provides an exhaustive list of legal grounds, including:

  • genuine personal need for the property
  • serious breach of tenant obligations (e.g., unpaid rent, neglect, misconduct)

⚠️ Tenants can contest any termination of an open-ended lease. If they do, you must justify it with one of the legally allowed reasons. “I don’t like the tenant” is not a valid one.

10. 📊 Administrative and accounting follow-up

Credit: vectorjuice / Freepik

This is one of the most important and time-consuming aspects of rental management—it continues throughout the life of the lease:

  • issuing rent and service charge statements
  • handling indexations and regularisations
  • sending reminders, formal notices, following up on unpaid rents
  • preparing annual service charge breakdowns (if charges are paid as advances)

🧾 Solid accounting is vital to ensure financial control and to facilitate your tax reporting.

⚖️ Managing it yourself? Yes—but not at any cost.

Self-managing can save money—but only if you’re well organised, available, and fully up to date on your legal responsibilities.

A rent dispute, unpaid rent, poorly handled termination or invalid lease clause… All of these can cost far more than a property manager’s fee.

That’s why at MGM Fiduciaire SA, we offer property owners personalised support in every aspect of rental management—administrative, financial and technical.

💬 Questions? Doubts? We’re here to help.

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🎓 Why work with a professional?

Credit: Freepik

Given the legal complexity, accounting rigour and administrative burden involved in rental management, many private landlords prefer to work with professionals.

Hiring a fiduciary or property manager means:

  • benefiting from legal and technical expertise
  • relying on experience with complex cases
  • having a single, competent point of contact
  • making strategic decisions to enhance the value of your property

At MGM Fiduciaire SA, we’re a local, human-sized agency founded in 1989, led by a federally certified property manager and accountant—both with many years of experience.

💡 We regularly see owners use templates or contracts with major legal flaws that can’t always be corrected after the fact—and that may have significant financial consequences.

Having a neutral, professional intermediary also helps maintain emotional distance from tenant relationships—and make clearer, more objective decisions.

You own one or more rental properties? Let’s talk. We’ll give you a clear, no-obligation quote.

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Nouvelle formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail

Actualité, Swiss rental law
Image de formules officielles pour la notification du loyer initial à la conclusion d'un nouveau bail

📌 Une mesure issue d’une volonté de transparence face aux abus

L’exigence d’une formule officielle lors de la conclusion d’un nouveau bail ne date pas d’hier. Elle a été introduite le 1er juillet 1990, à la suite de la révision du Code des obligations (CO) et de l’adoption de l’Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) afin de combattre les loyers abusifs.

Son cadre légal se fonde d’abord sur l’article 270 CO:

1. Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:

a. s’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux; ou

b. si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.

Son cadre légal est complété par l’article 19 OBLF, qui impose dans certaines conditions l’utilisation du formulaire officiel cantonal lors de la conclusion d’un nouveau bail.

Cette exigence s’applique principalement dans les cantons qui connaissent une pénurie de logements (p. ex. Vaud, Genève, Neuchâtel, Zurich, etc.) et où les autorités cantonales ont rendu le formulaire officiel obligatoire.

🧩 À quoi sert cette formule ?

Image de la signature d'un contrat entre un locataire et un bailleur
Crédit: vectorjuice / Freepik

Ce document est destiné à informer le locataire du montant du loyer demandé lors de la signature du bail, et notamment lui permettre :

  • de constater si le loyer a été modifié par rapport au locataire précédent;
  • de connaître les motifs de cette modification (travaux, adaptation au marché, etc.);
  • de voir clairement le montant des charges et s’il s’agit d’acomptes ou d’un forfait;
  • de l’informer de son droit de contestation.

Il s’agit d’un outil de transparence, qui doit permettre au locataire d’évaluer si le loyer est abusif et, le cas échéant, d’exercer son droit de contestation dans les 30 jours suivant la remise du logement.

🔎 Ce qui change dès le 1er octobre 2025

Afin d’accroître la transparence des baux à loyer, le Conseil fédéral a approuvé le 21 mars 2025 une modification de l’OBLF.

Cela entraîne une modification de la formule officielle qui entre en vigueur le 1er octobre 2025, introduisant deux mentions obligatoires supplémentaires :

  1. Le taux d’intérêt de référence utilisé pour fixer le loyer précédent
  2. L’indice suisse des prix à la consommation (IPC) sur lequel ce loyer antérieur s’appuyait

A cette date, il y a donc lieu d’utiliser la nouvelle version de la Notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail, conforme et agréée.

⚠️ Les risques en cas d’omission ou d’erreur

Illustration d'un contrat dont le loyer est fixé judiciairement
Crédit: vectorjuice / Freepik

L’utilisation du formulaire officiel est une condition de validité de la fixation du loyer initial.

Une formule absente, incomplète, incorrecte ou remise tardivement peut avoir de lourdes conséquences pour le bailleur :

  • Le locataire pourrait contester le loyer initial au-delà du délai de 30 jours, la nullité pouvant être invoquée en tout temps, même après la fin du bail;
  • Le bailleur s’expose à une fixation judiciaire du loyer;
  • Le bailleur risque de devoir restituer au locataire la part de loyer indûment perçue jusqu’à 10 ans en arrière.

C’est notamment le cas si le formulaire est obsolète ou non agréé.

💬 Vous êtes bailleur et avez un doute sur un contrat de bail ?

👉 Contactez-nous – notre équipe se tient à votre disposition pour vous aider.

Contacter MGM

📄 Où trouver la version agréée de la formule officielle de notification de loyer?

Les formules officielles agréées sont généralement mises à disposition par les offices du logement, les chambres immobilières cantonales ou encore certaines associations professionnelles.

Si vous utilisez un logiciel de gestion immobilière, ceux-ci intègrent bien souvent une version imprimable de ce formulaire dûment agréé. Assurez-vous tout de même auprès du développeur que le document a bien été mis à jour et que la nouvelle version a bien été agréée au préalable.

L’office du logement de votre canton peut aussi mettre à votre disposition la liste des formules officielles agréées.

⚠️ IMPORTANT : pensez à toujours utiliser le formulaire officiel du canton dans lequel se trouve l’objet du bail!

En cas de création personnalisée d’un formulaire (par exemple, avec le logo de l’agence), une demande d’agrément formel doit être adressée à l’autorité cantonale compétente, qui vérifiera que le contenu correspond exactement à la version officielle, moyennant un émolument administratif. Sans cet agrément, le formulaire pourrait être considéré comme invalide.

🖇️ Liens utiles

Gérance à taille humaine : le choix d’une relation privilégiée pour confier la gestion de son patrimoine

Real estate asset management, Interview

À l’occasion de la sortie du média Focus «Finance» de septembre 2025, notre directeur Sébastien Angot a défendu notre approche de la gérance immobilière fondée sur la proximité et l’écoute.

Sébastien Angot, comment définissez-vous aujourd’hui la notion de « gestion de patrimoine immobilier » et en quoi se distingue-t-elle de la simple gérance immobilière ?

La gérance immobilière, c’est la gestion courante d’un immeuble, d’un appartement ou d’une PPE : entretien, relations avec les locataires, suivi des loyers, charges… C’est un travail essentiel au quotidien.

La gestion de patrimoine immobilier va plus loin. Elle place le propriétaire et ses objectifs au centre, en construisant une vision à court, moyen et long terme.

Chaque situation est différente : un propriétaire d’un seul bien encore actif visera plutôt un rendement à la retraite, tandis qu’un investisseur avec plusieurs biens privilégiera une optimisation régulière du rendement, soutenue par des travaux planifiés.

Quels sont les principaux défis auxquels les propriétaires immobiliers sont confrontés lorsqu’il s’agit de valoriser leur patrimoine ?

Le premier défi est de maintenir la valeur du patrimoine avec de l’entretien courant et des travaux de rénovation réguliers.

Le second est d’accroître sa valeur : identifier le potentiel inexploité, anticiper les évolutions du marché et engager les bons travaux pour adapter le bien aux besoins de demain.

Quelles erreurs observez-vous principalement chez les propriétaires lorsqu’il s’agit d’assurer la pérennité de leur patrimoine immobilier ?

Le manque d’anticipation. Beaucoup de propriétaires gèrent leur bien au jour le jour, sans forcément prendre en compte leurs besoins futurs ou leur capacité d’investissement à long terme.

Par exemple, repousser des rénovations énergétiques peut coûter bien plus cher lorsqu’une nouvelle réglementation les rend soudain obligatoires.

Quel est selon vous l’avantage compétitif d’une structure à taille humaine comme MGM Fiduciaire SA ?

Notre petite taille est une grande force. Elle nous permet d’offrir aux propriétaires des interlocuteurs stables et dotés d’une vision globale du patrimoine.

Ainsi, le gérant technique connaît aussi les locataires et peut anticiper des besoins ou repérer des détails qu’une approche uniquement technique pourrait manquer. De même, notre comptable peut repérer plus facilement une incohérence dans une facture qu’un service séparé de la gérance.

En réunissant toutes nos compétences sous un même toit, nous favorisons une circulation fluide de l’information et une réactivité difficile à égaler. Cela nous permet de proposer des solutions adaptées à chaque propriétaire.

Quels processus mettez-vous en place pour adapter votre stratégie à chaque propriétaire ?

Chaque nouvelle collaboration commence par une phase d’écoute et d’analyse : connaissance du client, de son patrimoine et de ses attentes.

Ensuite, nous définissons ensemble une stratégie de valorisation, que nous réévaluons régulièrement en fonction de l’évolution du marché, de la législation et de la situation personnelle du propriétaire.

Pourquoi réévaluer une stratégie qui fonctionne ?

Parce que les modes de vie changent : la cuisine fermée a laissé place aux espaces ouverts, les grandes familles sont moins nombreuses, les énergies fossiles cèdent le pas au renouvelable.

Ces évolutions influencent le marché locatif et les projets de rénovation. Notre rôle est d’anticiper ces transformations grâce à une analyse fine de chaque bâtiment et des outils tels que le CECB+, qui identifie les priorités de rénovation. Cela permet d’accompagner nos clients dans leurs décisions et de sécuriser durablement leur patrimoine.

Vous vous posez des questions sur la gestion de votre patrimoine immobilier?

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